Makale Yazar(Ekrem Öncü)

Degerli konut vergisi çok degerli sorunlarla birlikte geldi!
17.12.2019 00:00:00

Degerli konut vergisi çok degerli sorunlarla birlikte geldi!

17 Aralik 2019, 16:24 ---

07.12.2019 Tarihli Resmi Gazete’de yayimlanan Dijital Hizmet Vergisi Ile Bazi Kanunlarda Ve 375 Sayili Kanun Hükmünde Kararnamede Degisiklik Yapilmasi Hakkinda Kanun ile getirilen yeni vergilerden biri de “degerli konut vergisi”dir. Bu vergi kanun olarak geldi ama ikincil düzenlemeler henüz yayimlanmadi. Asagida ele alacagimiz üzere kanun bu haliyle pek çok sorun barindirmakta olup, kanun düzeyinde çözülmesi gerekenleri kanun degisikligi ile diger sorunlari ise ikincil düzenlemelerle gidermek mümkün olabilecektir.

HANGI KONUTLAR DEGERLI KONUT VERGISINE TABI OLACAKTIR?

Türkiye sinirlari içinde bulunan mesken nitelikli tasinmazlardan bina vergi degeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü’nce belirlenen degeri 5.000.000 Türk lirasi ve üzerinde olanlar degerli konut vergisine tabidir.

Kanun vergiye tabi konutu tanimlarken mesken nitelikli tasinmazlari kapsama almistir. Dolayisi ile isyeri niteliginde bulunan konutlar bu vergiye tabi olmayacaktir. Yine verginin konusunu mesken nitelikli konutun kendisi olusturmaktadir. Örnegin, 1.000.000 TL degerinde 10 adet mesken nitelikli gayrimenkulü olan birisi bu vergiyi ödemeyecektir. Bu kisi 5.000.000 TL üzerinde degeri olan mesken nitelikli bir gayrimenkul alir ise “degerli konut vergisi” ödemek zorunda kalacaktir.

GAYRIMENKULÜN DEGERI NASIL BELIRLENECEKTIR?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü’nce ilgili mevzuat kapsaminda yapilan veya yaptirilan degerleme sonucunda belirlenen ve degeri 5.000.000 TL tutarini asan (bu tutar dâhil) mesken nitelikli tasinmazlar, ilgilileri tarafindan ulasilabilecek sekilde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügünün internet sitesinde ilan edilir ve ilgilisine ayrica teblig edilir. Teblig tarihinden itibaren on besinci günün sonuna kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügüne itiraz edilmeyen mesken nitelikli tasinmaz degeri kesinlesir. Süresinde yapilan itirazlar, on bes gün içinde degerlendirilerek sonuçlandirilir ve kesinlesen deger, ayni usulle ilan ve ilgilisine teblig edilir. Bu deger, degerli konut vergisi uygulamasinda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügünce belirlenen deger olarak kabul edilir.

Bu vergi uygulamasinda, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü’nce belirlenen bir degerin bulunmamasi durumunda, bina vergi degeri esas alinarak vergilendirme islemleri yapilir.

Bina vergi degeri, Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine göre belirlenen vergi degeridir.

Burada dikkat edilecek konu Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü’nce belirlenen degere 15 gün içinde yine Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü’ne itiraz edilecek olmasidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü yapilan itirazi kabul etmez ise veya kabul etse bile yeni degerin yine de yüksek oldugu düsünülüyor ise bu bir idari islem oldugu için idare mahkemelerinde dava konusu edilebilir.

Diger yandan belirlenen degere istinaden vergi tarhiyati yapiliyor ise vergi mahkemelerinde dava açmak mümkün olabilecektir. Vergi mahkemeleri de açilacak davada deger tespitine iliskin olarak bir kanaat belirtecek ve kararini ona göre olusturacaktir. 

Hemen belirtelim ki, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü özellikle Istanbul’da bu deger tespitlerini yapti ve neredeyse bitirdi ve ilgililere tebligat dahi yapildi. Ancak, tebligat alanlar bu degerlerin çok yüksek oldugunu bu degerin yarisina satmaya razi olduklarini belirtiyorlar. Bu durumda olanlar öncelikle 15 gün içerisinde Tapu ve kadastro Genel Müdürlügüne itiraz etmelidirler.

DEGERLI KONUT VERGISININ TUTARI NASIL BELIRLENECEKTIR?

Degerli konut vergisinin matrahi, bina vergi degeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügünce belirlenen degerden yüksek olanidir.

Degerli konut vergisine tabi mesken nitelikli tasinmazlardan degeri;

5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arasinda olanlar                    (Binde 3)

7.500.001 TL ile 10.000.000 TL arasinda olanlar                  (Binde 6)

10.000.001 TL’yi asanlar                                                      (Binde 10)

oraninda vergilendirilir.

Payli mülkiyette ve elbirligi mülkiyette, matrahin hesabinda mesken nitelikli tasinmazin toplam degeri esas alinir.

5.000.000 TL’lik tutar ve vergi oranlarina esas mesken nitelikli tasinmaz degerlerinin alt ve üst sinirlari ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü’nce belirlenen ve 5.000.000 TL’lik tutari asan (bu tutar dâhil) mesken nitelikli tasinmazlarin degeri her yil bir önceki yila iliskin olarak 213 sayili Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden degerleme oraninda artirilir. Bu sekilde hesaplanan tutarlarin 10.000 Türk lirasina kadar olan kesirleri dikkate alinmaz (Su kadar ki; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü’nce belirlenen tasinmaz degeri, deger tespitinin yapildigi yil yeniden degerleme oraninda artirilmaz.).

Örnegin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü’nce 11.500.000 TL deger biçilen bir konut için yillik ödenecek vergi tutari 115.000 TL olacaktir.

DEGERLI KONUT VERGISININ MÜKELLEFI KIMLER OLACAKTIR?

Degerli konut vergisini mesken nitelikli tasinmazlarin maliki, varsa intifa hakki sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli tasinmaza malik gibi tasarruf edenler öder.

Bir mesken nitelikli tasinmaza payli mülkiyet hâlinde malik olanlar, hisseleri oraninda mükelleftirler. Elbirligi mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar.

Degerli konut vergisi mükellefiyeti;

a) Mesken nitelikli tasinmazin degerinin, bina vergi degeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügünce belirlenen degerin 42’nci maddede belirtilen tutari astiginin (bu tutar dâhil) belirlendigi tarihi,

b) Vergi degerini tadil eden sebeplerin dogmasi hâlinde bu degisikliklerin vuku buldugu tarihi,

c) Muafiyetin sukut ettigi tarihi,

takip eden yildan itibaren baslar.

Yanan, yikilan, tamamen kullanilmaz hâle gelen veya vergiye tabi iken muaflik sartlarini kazanan mesken nitelikli tasinmazlardan dolayi mükellefiyet, bu olaylarin vuku buldugu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.

HANGI MESKENLER IÇIN DEGERLI KONUT VERGISI ÖDENMEYECEKTIR?

Asagida yazili mesken nitelikli tasinmazlar, degerli konut vergisinden muaftir:

a) Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin ve üniversitelerin maliki veya intifa hakkina sahip oldugu mesken nitelikli tasinmazlar.

b) Türkiye sinirlari içinde mesken nitelikli tek tasinmazi olan kisilerden; kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yasini doldurmamis olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadigini belgeleyenlerin, gelirleri münhasiran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarindan aldiklari ayliktan ibaret bulunanlarin sahip oldugu mesken nitelikli tasinmazlar (intifa hakkina sahip olunmasi hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kisilerin tek meskene hisse ile sahip olmalari hâlinde hisselerine ait kisim hakkinda da uygulanir.).

c) Yabanci devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanilan mesken nitelikli tasinmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli tasinmazlar ve bunlarin müstemilati (karsilikli olmak sartiyla) ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarasi kuruluslara, milletlerarasi kuruluslarin Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli tasinmazlar.

ç) Esas faaliyet konusu bina insasi olanlarin isletmelerine kayitli bulunan ve henüz ilk satisa, devir ve temlike konu edilmemis yeni insa edilen mesken nitelikli tasinmazlar (arsa karsiligi insaat islerinde sözlesme geregi taahhüt isini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli tasinmazlar dâhil) (bu tasinmazlarin kiraya verilmesi veya sair surette kullanilmasi hâlleri hariç).

Yukarida b bendinde yer alan istisna genis kesimleri ilgilendirecek ve verginin ödenmesi bakimindan oldukça tartisma yaratacak cinsten bir istisnadir.

Buna göre, Türkiye sinirlari içinde mesken nitelikli tek tasinmazi olan kisilerden;

- kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yasini doldurmamis olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadigini belgeleyenlerin,

- gelirleri münhasiran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarindan aldiklari ayliktan ibaret bulunanlarin

sahip oldugu mesken nitelikli tasinmazlar için muafiyet söz konusu olacaktir.

Bu istisna içinde oldukça önemli sikintili durumlar barindirmaktadir. Örnegin, bir kisinin hisse senedi var ise ve bu hisse senedinden senelik 100 TL kar payi elde etti ise istisna sartlari kaybedilecektir. Yine bir emekli degerli konuta sahipse ve maas hesabina yatan maasa aylik 10 TL faiz islemis ise yine bu istisnadan yararlanilamayacaktir. Bu sekilde yüzlerce olay saymak mümkün olabilecektir.

Bu istisnadan yararlanirken degerli konutun degerine atifta bulunulmamistir. Dolayisi ile 5.000.000 TL degerindeki bir konut istisnadan faydalanabilecegi gibi 50.000.000 TL degerinde bir konut da istisnadan faydalanabilecektir.

Diger yandan örnegin babasindan kendisine miras kalan ve degerli konut niteligi bulunan iki adet gayrimenkule sahip birisinin bu meskenlerden birinde oturdugunu ve birini de kiraya verdigini kabul edelim. Bu degerli konutlardan birinin degeri 6.000.000 TL digerinin degeri de 12.000.000 TL olsun. 6.000.000 TL degerinde olan evde otursun. Diger konut ise kirada olsun. Bu halde ödenecek degerli konut vergisi oturulan konut için 18.000 TL, kiraya verilen konut için ise 120.000 TL olacaktir. Bu kisinin aylik 3.000 TL emekli maasi ve senelik 1.000 TL’de faiz geliri olsun. Bu durumda bu kisi toplam 138.000 TL degerli konut vergisi ödeyecektir. Kiraya verdigi konuttan aylik 10.000 TL kira geliri elde ediyor ise yillik kira geliri 120.000 TL olacak ve ödeyecegi degerli konut vergisi 138.000 TL olacaktir. Bu kisi kira geliri dolayisi ile de ayrica Gelir Vergisi Beyannamesi verecek ve Gelir Vergisi ödeyecektir. Sonuç itibari ile bu kisinin bu kosullarda geçinme sansi olmayacaktir. Tek çaresi evi satmak olacak ama evin degeri yüksek oldugu ve degerli konut vergisine de tabi oldugu için kimse bu evi satin almak istemeyecektir.

Bu vergi konuluyor ise, istisna sartlari çok detayli düsünülmeli ve kisilerin degerli konutlari yaninda belli tutarin üzerinde gelir elde ediyor olmalari da dikkate alinmalidir. Aksi türlü, miras ya da baska yollarla kendisine degerli mesken kalanlar bu meskenlerin vergisini ödeyemeyecek noktaya gelebilirler ve bu meskenleri satmak zorunda kalabilirler ki bu da mülkiyet hakki ihlalini gündeme getirebilir ve Anayasa Mahkemesi bu düzenlemenin iptali yönüne gidebilir.

Kanaatimce sorunlar yalnizca ikincil düzenlemelerle çözüme kavusturulabilecek durumda degildir. Bu nedenle kanun tekrardan gözden geçirilmeli ve kisilerin elde ettigi gelir ile orantili bir vergi düzenlemesine gidilmelidir.

DEGERLI KONUT VERGISI NEREYE VE NE ZAMAN ÖDENECEKTIR?

Mükellef tarafindan, mesken nitelikli tasinmaza iliskin bina vergi degeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü’nce belirlenen deger, buna ait vesikalarla, mesken nitelikli tasinmazin bulundugu yerdeki Gelir Idaresi Baskanligina bagli yetkili vergi dairesine, mesken nitelikli tasinmazin degerinin 5.000.000 TL’yi astigi (bu tutar dâhil) yili takip eden yilin subat ayinin 20’nci günü sonuna kadar beyanname ile beyan edilir ve vergi, yetkili vergi dairesince yillik olarak tarh ve tahakkuk olunur. Müteakip yillar için mükellef tarafindan ayni sekilde yillik olarak beyanname verilir ve vergi ilgili vergi dairesince tarh ve tahakkuk olunur.

Elbirligi mülkiyetinde mükellefler müsterek beyanname verebilecekleri gibi, münferiden de beyanname verebilirler. Payli mülkiyet hâlinde ise beyanname münferiden verilir.

Vergi dairesi tarafindan tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yilin subat ve agustos aylarinin sonuna kadar iki esit taksitte ödenir.

Yil içerisinde mükellefiyetin baslamasini gerektirecek durumun meydana gelmesi hâlinde, mükellef tarafindan takip eden yilin beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine beyanname verilir.

Bu kanun 7 Aralik 2019 tarihi itibariyle Resmi Gazete’de yayimlanmis olup ayni tarih itibariyle yürürlüge girmistir. Yani 2020 yilinin 20 Subat’ina kadar beyannameler verilecektir.

Kaynak : http://www.finansgundem.com/yazarlar